O desabamento do edifício Andrea,
localizado em Fortaleza, no Ceará, reacendeu a discussão sobre os cuidados com
obras de manutenção. O acidente aconteceu na última terça-feira, 15, deixando
dezenas de pessoas feridas, desaparecidas, além de dois mortos. Um inquérito foi aberto pela Polícia Civil
para apurar a causa do desabamento. Segundo o artigo 1.341 do Código Civil, as
obras de manutenção em condomínio são classificadas em duas categorias: voluptárias,
dependendo da aprovação de dois terços dos condôminos e úteis, que dependem da
aprovação de maioria dos moradores.
O vídeo divulgado nas redes sociais mostra
que as colunas de sustentação do edifício se encontravam em situação precária e
passam por obras de reparo. O engenheiro civil Paulo Esteves explica quais são
as normas para a realização de obras de reparo e manutenção.
“O resultado da perícia técnica do prédio
que desabou ainda não foi divulgado. Porém, o que podemos observar nitidamente
nas fotografias anteriores ao acidente é que havia ferragens expostas e
deterioradas. A norma de desempenho NBR 15.575 da ABNT (Associação Brasileira
de Normas Técnicas), fornece tabelas relativa à vida útil de construção de um
edifício, que gira em torno de 50 a 75 anos, bem como de seus variados
sistemas, elementos, componentes e instalações. O edifício Andrea, ao que tudo
indica, possuía menos de 30 anos de construção. A norma que regula a manutenção
é a NBR 5.674, que traz todos os requisitos para o sistema de gestão de
manutenção. O síndico, ao receber da construtora o habite-se, recebe também um
manual constando as informações sobre os detalhes construtivos, os cuidados e
as garantias de cada item de seus variados sistemas, elementos, componentes e
instalações. Por prevenção deveria executar o auto de vistoria, solicitando do
profissional e/ou empresa habilitada o Laudo Técnico de Vistoria Predial -
LTPV, que é obrigatório ser feito a cada cinco anos no Estado do Rio de
Janeiro, para edifícios com mais de 25 anos, evitando assim assumir passivos
sobre os quais poderá responder legalmente no futuro e prevenindo assim este
tipo de tragédia”, afirmou.
De acordo com a advogada e especialista em
administração condominial, Vanisi Ferreira, um dos fatores mais importantes a
serem observados ao realizar uma obra de manutenção é a contratação da empresa
responsável pelo serviço.
“Toda obra realizada em um condomínio deve
ser supervisionada por um engenheiro civil ou arquiteto. Existem muitas
empresas no mercado que oferecem o serviço de construção civil, mas não se
enquadram nas normas legalmente exigidas para construção e manutenção predial.
É importante que o síndico investigue os antecedentes da empresa contratada e
do engenheiro responsável, como a reputação e as obras realizadas anteriormente.
Outro fator relevante é conscientizar os moradores sobre a importância de
participar das assembleias de aprovação de obras e reparos no edifício. É
importante que essas informações sobre os prestadores de serviços sejam
claramente divulgadas entre os condôminos”, explicou.
Responsabilidade do
síndico
O artigo 1.348 do novo Código Civil dispõe sobre a
responsabilidade civil e criminal do síndico, entre elas, zelar pela conservação
e a guarda das partes comuns, além de realizar o seguro da edificação. Segundo
o 2º parágrafo do artigo “Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e
importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o
condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá
ser convocada imediatamente”.
Por isso, é importante que o síndico, em seu papel de
responsável pelo condomínio, esteja sempre atento à conservação do edifício,
realizando avaliações periódicas que possam detectar trincas e rachaduras e as
condições das estruturas da construção. Caso seja constatada qualquer
irregularidade, o procedimento recomendável é que seja registrada uma ART
(Anotação de Responsabilidade Técnica) junto ao CREA (Conselho Federal de
Engenharia e Agronomia) informando a necessidade do reparo.
